Interview: Der Geschäftsführer der Alpenimmobilien Michael M. Andre im Gespräch mit Dominik Neubauer.
Dominik Neubauer:
Herr André, wie realistisch ist meine Hoffnung, dass ich Ostern schon in meinem eigenen Ferienhaus in den Alpen verbringen kann?
Michael M. Andre:
Sehr hoch. Denn neben der Möglichkeit, sich für einen Ferienhaus-Neubau zu entscheiden, haben wir auch tolle Bestandsferienhäuser im Angebot.
Die Kaufabwicklung bei einem bestehenden Ferienhaus inkl. Notar- und Grundbucheintragung dauert ca. 3-4 Wochen. Doch bevor es an den Kauf geht, sollte erst einmal das Objekt besichtigt werden und danach die Finanzierung in trockene Tücher gebracht werden.
Erst dann geht’s zum Notar – z.B. in Österreich – zur Beurkundung des Kaufvertrages. Also sollte man nach der Besichtigung realistisch ca. 4-6 Wochen einkalkulieren. Da der überwiegende Anteil der Käufer nicht vor Ort wohnt, darf man bei der Planung auch die Reisen nicht aus dem Blick verlieren.
Der Vorteil bei einem bestehenden Ferienobjekt ist, dass es in der Regel schon eingerichtet ist und man sich den Möbelkauf erst mal sparen kann. Es ist also durchaus realistisch, dass Sie schon bald Ostereier im eigenen Ferienhaus suchen, wenn Sie sich ein Ferienhaus kaufen.
Dominik Neubauer:
Lohnt es sich heutzutage überhaupt, in eine Ferienimmobilie in den Alpen zu investieren?
Michael M. Andre:
Eine Ferienimmobilie kauft man nicht mit dem Kopf, sondern mit dem Herzen. Deshalb sollte man sich diese Frage anders stellen: Wie groß ist der Wunsch nach der Ferienimmobilie in den Alpen?
Falls der Renditegedanken wichtig ist, sollte man bei der Auswahl der Immobilie auf den Standort und auf die möglichen Belegungstage achten. Empfehlenswert sind immer Standorte mit Winter- und Sommersaison. Denn je attraktiver der Standort ist, desto höher sind mögliche Einnahmen durch Vermietung an Feriengäste.
Man sollte darauf achten, dass die Ferienimmobilie an mindestens 120 Tagen im Jahr vermietbar ist. Die häufige Eigennutzung durch die Familie oder Freunde lässt das Vermietungsergebnis natürlich sinken. Man sollte sich also vor dem Kauf überlegen, was einem wichtiger ist, die Rendite oder die Freude an der eigenen Nutzung der Ferienimmobilie. So kann man sich bei der Durchsicht der Angebote viel Zeit sparen.
Dominik Neubauer:
Welche Fehler kann man dabei machen? Was sollte ich unbedingt vermeiden?
Michael M. Andre:
Es gibt eigentlich nur drei Kriterien für eine Wohnung: Lage, Lage, Lage.
Aber so romantisch Alleinlagen vor einem tollen Panorama auch sind: Wenn eine Familie im Urlaub ganz auf sich gestellt ist, bauen sich oft Spannungen auf. Deswegen ist auch hier Vorsicht geboten. Aber auch direkt am Skilift kann es vorkommen, dass Ihnen ein weiterer Neubau später die Sicht verstellt. Die Lage ist unveränderbar. Also sollte man sich gerade bei der Auswahl des Ortes Zeit nehmen.
Auf jeden Fall muss man sich die Besitzverhältnisse anschauen. Zum Beispiel bei Feriendörfern mit Immobilien in Teileigentum. Informieren Sie sich, welche Lasten und Nutzungseinschränkungen mit der Immobilie verbunden sind. Gerade Einschränkungen über die Nutzung der Immobilie als Erst- oder Zweitwohnungssitz sind zu beachten.
Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Immobilie, die gar nicht als Ferienwohnung vermietet werden darf. Schließlich ist die Größe und Ausstattung zu beachten. Sie werden einen Wohnung mit fünf Schlafzimmern nicht ohne Weiteres vermieten können, da sie schlichtweg zu groß ist.
Dominik Neubauer:
Wie komme ich an meine Gäste?
Michael M. Andre:
Auch eine Wohnung in einer Traumlage vermietet sich nicht von selbst. Deswegen muss man auch in das Marketing investieren. Geben Sie sich Mühe mit der Darstellung Ihrer Wohnung. Zum Beispiel auf Tourismusportalen im Internet und bei gedruckten Werbemitteln wie Flyern.
Kümmern Sie sich um aussagekräftige Fotos und gut geschriebene Texte. Die Investition wird sich über die Jahre hinweg auf jeden Fall rentieren.
Auch ein aktueller Belegungskalender, eine schnelle Beantwortung von Buchungsanfragen und eine übersichtliche Preisgestaltung sind von Vorteil. Überlegen Sie sich auch, wie Sie Ihre Gäste halten können. Ein guter Service vor Ort ist sicher ein Kriterium wiederzukommen oder Sie weiter zu empfehlen. Die Empfehlung ist übrigens das beste Marketing, das Sie sich für Ihre Immobilie wünschen können.
Dominik Neubauer:
Ich muss die Immobilie vor allem in der Hochsaison vermieten, um Einnahmen zu erzielen. Was habe ich dann selbst noch von meinem Ferienhaus?
Michael André:
Das liegt ganz in Ihrer Hand. Falls ich mich selbst nicht an die Schulferien halten muss, besteht die Möglichkeit, meine Ferienimmobilie auch in der Zwischen- oder Nebensaison selbst zu nutzen.
Falls das nicht gewünscht oder möglich ist, sollte man beim Kauf unbedingt darauf achten, dass man bestimmte Zeiten, zum Beispiel eine Woche in der Sommer-Hochsaison und eine Woche in der Winter-Hochsaison, selbst dort verbringen kann.
Dieser Punkt sollte in den Verträgen eindeutig vereinbart werden. Dann gibt es hinterher keine Diskussionen oder Überraschungen.
Dominik Neubauer:
Was muss ein Spezialist für Alpenimmobilien im Gegensatz zu einem normalen Makler in einer größeren Stadt wissen oder können?
Michael M. Andre:
Der normale Makler kennt nur den Markt, in dem er selbst aktiv ist und seinen Geschäftssitz hat. Hierbei handelt es sich meist um Bezirke größerer Städte oder ganze Kleinstädte, bzw. Teile eines Landkreises.
Der Spezialist für Ferienimmobilien arbeitet überregional und oft Länder übergreifend. Er kennt sich nicht nur geografisch in den jeweiligen Feriengebieten aus, sondern beherrscht auch rechtliche und steuerliche Faktoren der entsprechenden Länder. Er ist aufgrund der großen Distanzen auf ein gut funktionierendes Netzwerk an Bau-, Finanzierungs- und Touristikpartnern vor Ort angewiesen.
Dominik Neubauer:
Wie sind Sie zum Spezialisten für Ferienimmobilien geworden?
Michael M. Andre:
Meine Erfahrung macht mich zum Spezialisten. Ich bin gelernter Hotelier und Immobilienfachwirt und war während meiner zehn Jahre als Abteilungsleiter bei der Sparkasse für Ferien- und Immobilienprojekte in der Alpenregion verantwortlich.
Als Experte für alpenländische Immobilien und ausländisches Steuerrecht konnte ich mir im Anschluss ein umfangreiches Netzwerk von Spezialisten für Immobilien und deren Finanzierung und Vermarktung aufbauen.
Inzwischen habe ich mit meinem Team schon über 5.000 interessierte Kunden erfolgreich beraten.
Dominik Neubauer:
Haben Sie selbst ein Ferienhaus?
Michael M. Andre:
Nein, das nicht. Aber ich bin selbst an circa 150 Tagen im Jahr für meine Interessenten und Kunden in den unterschiedlichsten Ferienregionen unterwegs. Ich nutze die Zeit sehr oft, um mit meiner Familie zusammen ein paar Tage dranzuhängen. Meist versuche ich dann, die Region und das Freitzeitangebot mit meinen Lieben selbst zu erleben und die Region als Gast kennen zu lernen.
Ich schlage damit zwei Fliegen mit einer Klappe und kann meinen Beruf mit meinem Privatleben perfekt verbinden. So kann ich meinen Kunden viel von meinen eigenen Erfahrungen mitteilen; und sie wissen meine persönlichen Eindrücke sehr zu schätzen.
Dominik Neubauer:
Ich danke Ihnen für dieses Gespräch.
